#3. 첫 경매 낙찰 잔금납부계획

#3.
잔금납부까지의 모든 과정, 그리고 터진 변수들

오늘은 잔금 납부하기까지의 과정을 풀어볼게.

 

잔금일 정하기

내가 낙찰받은 첫 물건은 4월 22일이 매각기일이었고,
그 이후 법적 절차들을 거쳐서 6월 2일 전까지는 잔금을 완납해야 했어.

1. 매각결정기일 (매각허가 결정)
2. 매각허가 결정 확정

부동산 공부하면서 재산세 관련 내용을 접하다 보니
6월 이후에 소유권 이전등기를 하는 게 절세에 유리하다는 판단이 섰어.

그래서 6월 2일에 잔금 납부하고, 그날 바로 등기까지 처리하기로 했지.

잔금 납부는 오후 4시 이전까지 완료해야 하니까,
법무사한테 오전 중에 등기 가능한지 확인하고
그 전에 꼭 처리해달라고 요청해놨어.

 

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자금계획서 작성

낙찰 전에 제일 중요한 건,
내가 이 물건을 살 자금이 되느냐 이거야.

그래서 나는 항상 낙찰 도전 전에 자금계획서를 작성해.
그래야 예상치 못한 변수들을 줄일 수 있으니까.

아래는 내가 실제로 작성했던 자금계획서야.

 

보면 알겠지만, 자금을 여러 방식으로 짜냈어. (신용대출, 약관대출, 사내대출, 담보대출, 사업자대출)
누가 보면 “영끌”이라고 할 수도 있는데,
나는 ‘남의 돈으로 내 자산을 불린다’고 생각해.

 

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변수1 – LTV 오판으로 3천 부족

계획이 틀어졌어.
예상보다 3,000만 원이 부족하게 된 거야.

나는 1주택자였고, 이 낙찰로 2주택자가 되는 상황이었어.
그래서 LTV 70%가 나온다고 계산했는데,
2주택자는 LTV 60% 적용이더라구.

금융사 상담사한테 따지니까,
"1주택자가 기존에 주담대가 없을 경우만 70%가 가능하다"고 하더라.
결국 내가 잘못 이해하고 계산한 거였어.

DSR도 이미 꽉 찬 상태라 돈 구할 방법이 없었고,
결국 네이버 카페 돌아다니면서 대출상담사들한테 직접 연락했어.

다행히 조건 맞는 곳을 찾았고,
금리 13.5%로 3,000만 원 대출 성공.
물론 금리는 높지만, 빨리 상환할 거라 괜찮다고 판단했어.

다시 말하지만,
남의 돈으로 자산을 늘리는 걸 무서워하면 안 돼.

 

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변수2 – 사내대출 갑자기 막힘

계획서에 회사 사내대출 (금리 1%)도 넣어놨어.
이건 무조건 써야 이득이니까.

그런데 경매로 집을 사는 경우는 사내대출 전례가 없다며,
당장 대출이 어렵다는 통보를 받은 거야.

더 웃긴 건,
경매 전에 담당자한테 “가능하다”는 답까지 받았었거든?

근데 그 담당자는 휴가를 갔고,
대무자인 팀장이 대신 거절을 한 거지.

진짜 멘붕이었는데,
다행히 하루 뒤에 윗선에서 승인 OK 떨어졌고,
추가 서류 몇 개 내는 걸로 해결됐어.

진짜 큰일 날 뻔했지.

 

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대출기관 + 법무사 선정

1) 대출기관

낙찰받고 나오면 법정 앞에서 명함을 잔뜩 받게 돼.
그리고 며칠 동안 내 번호로 연락이 엄청 와.

그래서 명함 받은 곳, 전화 온 곳들 다 비교해봤어.

내 기준은 이랬어:

• 자금이 많이 나오는지 → 근데 결국 대부분 금액은 비슷함
• 부수거래 조건이 없는지 → 귀찮은 조건 없이 깔끔하게
• 중도상환수수료가 낮은지 → 나는 금방 상환할 계획이었거든

그래서 금리가 약간 높더라도 부수거래 없는 쪽으로 결정했어.

2) 법무사

문제는…
명도랑 일정 때문에 시간이 부족해서
법무사를 제대로 비교 못하고 급하게 선택했다는 점.

그래서 생각보다 돈을 많이 썼어.

 

 

법무사 비용은 보통 이렇게 나뉘어:

• 등기 수수료
• 대행 수수료 (여기서 말도 안 되게 붙이는 경우 많음)

(*채권할인및대행은 계산할 수 있으니, 꼭 계산해서 알아봐놓기를 바래)

나는 이 부분에서 법무사랑 통화하면서 15만 원 정도 깎았어.
그런데 내가 처음에 계산한 취득세 + 각종세금 + 법무사비 보다 60만원이 오버 됐어.
그 법무사 다시는 안 쓸 생각.

팁 하나!
법무비용은 무조건 사전에 정확하게 확인해.
“심사 들어가야 알 수 있어요~” 이런 말은 걸러.
그냥 문자로라도 법무비용 딱딱 얘기해주는 데로 가면,
몇 십만 원은 쉽게 아낄 수 있어.

 

 

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✅ 정리하자면

• 자금계획서는 꼭 필요하다.
  LTV, DSR 계산부터 대출 조건(이자율, 부수거래, 상환수수료 등)까지 미리 정리해야 돼.
• 법무사는 투명한 곳으로.
  시간 여유 있을 때 여러 군데 비교하고, 견적 받아서 선택해.
• 변수는 늘 생긴다.
  하지만 준비된 사람은 결국 해결할 수 있어.